西安追账公司成功调解租赁合同纠纷与财产损害赔偿纠纷交叉的复合型案件

西安追账公司成功调解租赁合同纠纷与财产损害赔偿纠纷交叉的复合型案件。

厂房转租，本是寻常的商业往来

谁知厂房承重梁竟出现裂缝

出租人执意解约索赔

次承租人要求退还剩余租金

权责难辨，双方陷入僵局……

案情简介

2016年8月，出租人马某与承租人李某签订《厂房租赁协议》，约定马某将其名下位于建德市某工业园区的1000平方米厂房出租给李某使用，租期为10年。租金按年支付，首年90000元、第二年102000元、第三年114000元，第四年起每年固定为120000元。同时约定李某需支付租房押金5000元，作为合同履行的担保。

2024年12月，经出租人马某知情同意后，承租人李某将该厂房转租给次承租人林某，三方约定后续租金支付、租赁物使用等权利义务仍按原《厂房租赁协议》执行（押金也转由林某承担）。

后马某发现厂房承重梁出现轻微裂缝，认为该损害系林某堆放货物过重所致，遂提出提前终止租赁合同，并要求林某承担损害赔偿责任。双方私下协商未果，马某为维护自身权益，向建德市社会治理中心寻求帮助。因本案涉及转租法律关系认定、损害事实因果关系举证等核心争议点，符合调解法定适用情形，建德市社会治理中心依法将案件委派至法视界矛盾调解中心处理。

调解过程及结果

法视界调解员接收案件后，第一时间启动案件核查程序，首先与次承租人林某取得联系。林某对《厂房租赁协议》的真实性、转租事实均无异议，但主张马某单方提前终止合同构成违约。林某称自己已于2025年6月完成厂房搬离，而租金已支付至2025年9月，故要求马某全额退还押金与剩余租期租金共35000元。

针对损害赔偿争议，马某认为，承重梁是厂房核心承重结构，其受损将直接影响房屋整体结构安全，即便当前裂缝程度较轻，潜在安全隐患仍不可忽视，林某应承担全部赔偿责任。林某则反驳，案涉裂缝的成因无法单一归咎于货物堆放过重，房屋自身陈旧老化、建造用材标准等因素均有可能导致裂缝出现，其不应承担全部责任。

鉴于双方对损害成因、责任划分存在严重分歧，调解员采用“背靠背”沟通模式，分别聚焦双方核心诉求及争议焦点展开调解。

面对马某，调解员首先肯定其对厂房结构安全的合理关切，同时从法律举证规则角度明确指出，其主张“林某货物过重导致裂缝”的观点属于事实推断，需提供充分有效的证据予以佐证，包括但不限于专业检测机构出具的损害成因鉴定报告、损害发生前厂房承重结构状况的书面记录、林某使用期间货物堆放重量超出厂房设计承载标准的相关证据等。在缺乏完整证据链支撑的情况下，要求林某承担全额赔偿责任的诉求难以获得法律支持。此外，调解员援引相关法律规定告知马某：承租人若按约定方法或租赁物性质正常使用租赁物，导致租赁物自然损耗的，无需承担赔偿责任，建议其综合考量厂房使用年限较长、存在自然折旧的客观事实，合理调整赔偿预期。

另一边，调解员向林某释明，根据《中华人民共和国民法典》相关规定，其作为厂房实际使用人负有妥善保管、合理使用租赁物的法定义务。调解员指出，本案若进入诉讼程序，双方均将面临举证困难、鉴定费用高昂及结果不确定的风险。林某作为厂房实际使用人，即使最终无法认定其存在过错，也可能基于公平原则及使用情况承担一定补偿责任，难以完全免责。同时，调解员从纠纷解决效率、诉讼成本控制等角度劝导林某，通过调解方式妥善处理争议，可避免诉讼程序，减少时间与经济成本损耗，建议其就厂房修复费用作出适当分担。

在调解员的专业释法与耐心疏导下，双方逐步摒弃对立情绪，达成初步共识，并共同提出综合调解方案：林某作为厂房实际使用人，自愿承担主要修复责任；马某综合考量厂房自然折旧因素，同意作出适当让步。最终，双方达成一致调解协议：1.林某承担房屋修缮补偿费用15000元，从已支付给马某的押金与剩余租金中扣除；2.林某于2025年12月31日前完成厂房内自有货物及遗留垃圾的清理清运工作，确保厂房符合交付标准；3.马某于林某完成上述清运义务当日，向其退还剩余的20000元。

案例评析

本案系典型的转租法律关系下，租赁合同纠纷与财产损害赔偿纠纷交叉的复合型案件。案件处理过程中，调解员展现出扎实的法律专业素养与高效的纠纷化解能力：一方面，通过精准适用法律规定及举证规则，帮助双方厘清权利义务边界，将“损害成因”这一主观争议转化为“修复费用分担”的具体可执行方案，有效弥合事实分歧，推动谈判进程；另一方面，严格贯彻“纠纷一次性解决”的调解原则，将租赁合同解除后的租金清算、押金处理、损害赔偿等核心争议点进行统筹处理，形成“一揽子”解决方案，充分体现了调解机制在化解复杂民事纠纷中高效、经济、便捷的独特优势，既维护了当事人的合法权益，又有效节约了司法资源。